中古の一戸建て住宅を探していると、時には不動産情報に「再建築不可」という記述を見かけることがあります。
再建築不可物件は、一般的にはその市場価値よりも安く売られているため、購入を検討する際の選択肢として魅力的に思えるかもしれません。
しかし、通常の物件とは異なるポイントに注意が必要です。
再建築不可物件は、建築基準法に基づいて法的制限がある物件を指します。
これは、建物が耐震性や火災安全性の規定を満たしていない場合や、山間部や土砂災害のリスクがある場所に建っている場合などが考えられます。
再建築不可物件はこのような理由から、将来的な改築や増築が困難であるため、そのままの形で使用され続けることが求められます。
購入する際には、以下のような注意点があります。
再建築不可物件
まず、再建築不可物件とは、災害や老朽化などの理由で建物が再建されることが不可能な状態になっている物件のことを指します。
具体的な例としては、地震や火災によって倒壊した建物や、建築基準法に適合しない古い建物などが挙げられます。
新たに建物を建てられない土地
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した場合、その土地に新たな建物を建てることができない物件のことを指します。
再建築ができない理由は、自治体ごとに定められている条例の影響もありますが、建築基準法の第43条で規定されている「接道義務」を満たしていない場合が多いです。
「接道義務」とは、土地の一部が公道に面していることを意味し、建築基準法によって定められています。
この接道義務を果たしていない場合、再建築不可物件となることがあります。
なぜなら、接道義務を果たしていない場合、新たな建物を建てるための通路やアクセスが確保できず、防災などの要件を満たすことが困難になるからです。
接道義務を果たすためには、土地の一部が公道に面しているだけでなく、一定の幅や形状を持つ必要があります。
また、接道部分の清掃や整備も必要です。
これらの条件を満たさない場合、再建築不可物件となり、新たな建物を建てることはできません。
再建築不可物件は、土地の価値や利用可能性に影響を与える要素となります。
物件を購入する際や建物を建てる際には、接道義務の要件や条例を確認することが重要です。
また、再建築不可物件であっても、土地の利用方法を変更することで有効活用することも可能です。
接道義務とは、建物を建てるためには「建築基準法による道路の幅が4m以上である場合、その道路に2m以上接していなければならない」という規定です。
この規定は、緊急時に消防車や救急車などの緊急車両が建物にアクセスできるようにするために設けられています。
都市計画区域や準都市計画区域において家を建てる際には、この規定を必ず守らなければなりません。
そのため、以下の条件が揃った場合は再建築が不可能となります。
再建築が不可能な物件の例は以下の通りです。
1. 建築基準法による道路とまったく接していない場合(接する道路が私道のみである場合)
2. 建築基準法による道路と接しているが、その道路の幅員が4m未満である場合
3. 建築基準法による道路と接しているが、接する幅が2m未満である場合。
再建築不可物件が存在する理由
既に説明したように、都市計画区域や準都市計画区域では、接道義務が課されています。
つまり、土地所有者は、接道道路に面していることを確保する責任があります。
もしも土地が接道義務を果たしていない場合、建物を建てることはできません。
しかし、再建築不可物件が存在することに疑問を感じる方もいるでしょう。
これは、関連する法律が制定された時期に関係しています。
建築基準法は1950年に制定されましたが、それ以前に建てられた物件の中には、接道義務を果たしていないものもあります。
つまり、建築基準法の施行前に建てられた建物は、接道義務を考慮する必要がありませんでした。
さらに、都市計画区域などを定める都市計画法は、1968年に制定されました。
このため、それ以前の敷地区分に基づいて建物が建てられていた場合でも、再建築不可物件となる可能性があります。
つまり、都市計画法が施行される前に建てられた建物の場合、都市計画区域に照らして適切な位置に建っているかどうかは考慮されていませんでした。
以上のように、再建築不可物件が存在するのは、過去の法律の制定時期や施行時期による影響があります。
建築基準法や都市計画法の制定以前に建てられた建物は、接道義務や都市計画区域の規定を考慮する必要がなかったため、再建築不可物件となる場合があるのです。
再建築不可の物件は意外と多い?
現在、物件をお探しの方々には、再建築ができない物件を見かけたことがある方もいるかもしれませんが、実際にそのような物件はどれくらい存在するのでしょうか。
東京都23区内で、「道路の幅員が2m未満である」または「敷地が道路に接していない」という条件を満たす物件は、全体の約9%程度存在していることが分かっています。
東京都は、全域が都市計画区域であり、それに伴って接道義務があるため、全ての住宅(専用住宅と併用住宅を合わせたもの)の約9%に当たる約25万戸が再建築不可の可能性が高いと言えます。
したがって、再建築ができない物件は、一定数が市場に存在していると推測されます。
東京都をはじめ、三大都市圏や地方の中心都市などでも、再建築ができない物件を見かける可能性は十分にあります。
再建築不可物件を購入するメリット!
再建築不可物件を購入するメリットは何があるのでしょうか。
デメリットばかりと思われがちですが、メリットは大きく分けて3つあります。
購入価格が安い
この物件の最大の利点は、立地条件や広さに比べて非常に手頃な価格設定がされている点です。
ただし、再建築ができないという重大なデメリットがある一方で、そのために市場価格と比較して半分以下の価格で購入することも珍しくありません。
固定資産税が安い
再建築が不可能な物件は、固定資産税の評価額が低く算定されるため、通常の物件に比べて固定資産税の支払額が安くなります。
固定資産税は年に一度かかる税金なので、毎年の維持費の負担が軽減されるという利点もあります。
リフォームに費用をかけられる
後ほど詳しくお話しますが、再建築できない物件であっても、ある程度の改修は可能です。
再建築できない物件は、通常の物件に比べて購入価格が低くなる傾向があります。
その分、改修に費用をかけることができるので、再建築不可物件の重要なメリットと言えるでしょう。
購入する際の注意点
再建築不可物件には、注意しなければならないデメリットもあります。
建て替えができない
再建築できないことは、再建築不可物件の最も重要な問題です。
再建築不可物件では、自主的な建て替えの場合だけでなく、火災や台風による倒壊や焼失といった場合でも再建築は認められません。
もちろん、耐震性や補強などによって災害リスクを軽減することはできますが、被害の可能性を完全にゼロにすることはできません。
したがって、デメリットを十分に理解しておくことが非常に重要です。
住宅ローン審査が厳しい
再建築不可物件のもうひとつの大きな問題は、住宅ローンの利用が困難であることです。
再建築ができない物件は、物件そのものの価値が低いため、通常よりもローンの審査が難しいです。
さらに、再建築不可物件向けの住宅ローンを提供していない金融機関も多いです。
そのため、物件を現金で一括購入できない場合、計画を見直さなければならないことも考えられます。
リフォームはどこまで可能なのか
再建築が不可能な物件は、通常かなりの築年数が経過しており、購入を検討する際にはリフォームを前提に考える人も多いです。
しかし、リフォームの内容に関わらず、すべての工事が許可されるわけではありません。
リフォームできる範囲は、「建築確認検査が不要な工事のみ」ということに留意する必要があります。
建築確認検査は、建物を建てる際や大規模な修繕を行う際に、建築計画が建築基準関連法に適合していることを都道府県や市などの建築確認検査機関に申請し、確認を受ける手続きです。
主な目的は、設計や敷地の使用方法が建築基準法などに適合しているかを確認することであり、再建築が不可能な土地では申請が通りません。
したがって、リフォームを行う場合は、建築確認申請が不要な範囲で計画を立てる必要があります。
具体的には、以下のようなものが建築確認申請が不要なリフォームの例です。
水回りの設備の入れ替え、壁や床の張り替え、10平米以下の増築、主要構造部(基礎、土台、柱、壁、屋根、階段など)の修繕で半分以下の修繕です。
特に、増築や大規模な修繕を行う場合は、建築設計の専門家などと相談し、具体的な範囲を決めることが重要です。
まとめ
再建築不可物件とは、一般的に接道義務を履行していないため、取り壊した後に再建築ができない物件のことを指します。
これは、周囲の土地所有者に対して道路や通路を提供する義務を果たしていないため、建物の再建築を許可されないのです。
しかしながら、小規模なリフォームや増築(建築確認申請が不要な範囲)であれば、再建築が可能です。
これは、例えば内装や間取りの変更、建物の拡張などの範囲であり、大規模な建築工事や建替えには適用されません。
再建築不可物件の購入価格は通常安い傾向にありますが、その代わりにリフォームに費用をかけることができるというメリットがあります。
これは、建物そのものの価値が下がっているためです。
ただし、台風や火災などの災害によって倒壊や焼失した場合でも、再建築は認められません。
再建築の許可は得られず、必要な修復や再建は行うことができません。
しかし、再建築不可物件でも、条件を満たしていれば、再建築許可を得ることも可能です。
これには、周囲の土地所有者への接道の確保や、予定された用途に関する規制の遵守などが含まれます。
要件をきちんと満たしていれば、再建築の許可が得られる場合もあるのです。