中古マンションを引き渡す日付は、売主と買主の合意によって決定されます。
ただし、適切な決定方法については迷うこともあるかもしれません。
この記事では、中古マンションの引き渡し日を決める際のポイントや基本的な手順について詳しく説明します。
引き渡し日の決め方
物件の引き渡し日は、通常、売主と買主が協議し、売買契約書に書き込むことが一般的です。
もし物件が空室であれば、引き渡し日を決めるのは比較的簡単ですが、売主が物件に住んでいる場合は、スケジュールを調整するのが困難になることもあります。
引き渡し時には、売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士が集まり、買主が住宅ローンを組む場合も多いため、引き渡しは通常、金融機関の営業時間内（平日の昼間）に行われます。
したがって、売主や買主が会社員である場合、引き渡し日程を合わせるために休暇をとる必要があります。
引き渡し日に関する後のトラブルを避けるためには、売主と買主が直接会う機会でできるだけ早く日程を決めることが重要です。
引き渡しまでにかかる期間は、物件が空室の場合、通常は約2ヶ月程度ですが、物件に住んでいる場合は状況によりますが、約3ヶ月程度を目安に考えることができます。
双方の都合が合う時期を見つけるために、日程を逆算して計画することが重要です。
もし海外出張がある予定や入院が必要な場合は、早めに相手方に連絡することが重要です。
引き渡し日は売買契約書に記載される内容ですが、それより前に決められる場合は、早めに決定しておくことが安全です。
引き渡し日の流れ
引き渡し日の段取りを把握していると、手続きが円滑に進められます。
具体的な流れをご案内します。
まずは、本人確認と必要な登記書類の確認を行います。
売主と買主それぞれの身元を確認し、登記書類が正確かつ完全であることを確認します。
司法書士の指示に従い、一つずつ確認していきましょう。
次に、買主の住宅ローン融資が行われます。
その後、税金の精算や物件の購入代金の残金が決済されます。
引き渡し後にトラブルが生じないよう、金額に誤りがないかをじっくり確認しましょう。
売主から領収書を受け取ったら、不動産会社に仲介手数料を支払い、司法書士に報酬を支払います。
引き渡しの前に、かかる金額を担当者に確認しておくと安心です。
もし売主が住宅ローンを組んでいた場合、その返済手続きが行われます。
住宅ローンが完済されることで、抵当権の抹消登記が行えるようになります。
司法書士に登記が正しく完了しているか確認してもらいましょう。
所有権者が買主側に移っていることを確認し、売主から鍵や重要事項説明書などを受け取ります。
所有権の移転により、新たな所有者としての生活が始まります。
すべての作業が完了したら、引っ越しの手配を行って新生活をスタートしましょう。
引き渡し日に用意するもの
引き渡し日に必要なものは、以下の通りです。
1. 本人確認書類：運転免許証など、公的な証明書であれば何でも構いません。
ただし、有効期限が切れていないかどうかも念のため確認しておきましょう。
2. 実印と銀行の届出印：取引や手続きの際に必要な印鑑です。
取引先や銀行によって要求される印鑑の種類が異なることもありますので、事前に確認して準備しておくことをおすすめします。
3. 住民票：引き渡し日の3ヶ月以内に発行されたものが必要です。
住所や世帯構成などが正確に記載されているか確認してください。
4. 印鑑証明書：同様に引き渡し日の3ヶ月以内に発行されたものが有効です。
印鑑の登録情報が正確に反映されているかも確認しておきましょう。
5. 固定資産税と都市計画税の清算金：現金での精算時に必要です。
ただし、住宅ローンを利用する場合は不要です。
売主が通常は1年分の税金を先払いしているため、買主は引き渡し日以降の期間分を支払うことになります。
6. 仲介手数料：決済時に支払う必要があります。
ただし、具体的な金額や支払い方法は担当者に確認しておくべきです。
7. 残代金：住宅ローンを利用する場合は不要です。
買主はすでにローンを組んでいるため、引き渡し時に残りの金額を支払う必要はありません。
以上が引き渡し日に買主が用意するものです。
万一その他の書類や手続きが必要な場合は、担当者に相談しておくとよいでしょう。
物件の引き渡しにおける注意点
物件の引き渡しを円滑に行うためには、手付金以外の残金の決済と必要な書類の準備を細心の注意を払って行う必要があります。
書類に欠陥があると、日程を再度設定しなければならず、問題がないか事前に担当者に確認してもらうと安心です。
また、購入代金の決済と同時に、登記手続きが適切に完了しているかも確認してみてください。
登記に問題がある場合、時間が経過すると修正が困難になるため、登記が完了した後に自分自身で確かめておくことが重要です。
そして、引っ越しは引き渡し日とは別の日程を設定する方が安心です。
稀にですが、売主が引き渡し日までに物件を提供することができない場合もあるため、引っ越しは余裕を持って行うことが賢明です。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、商品や物件を引き渡した際に、契約した内容と合わない部分がある場合に、売主側が負担する責任を指します。
例えば、購入する前に注意深くチェックしても、入居後に新たな問題が発見されることがあります。
例えば、水回りの設備に問題があり、引き渡し前に売主と修理契約を交わしたにもかかわらず、修理が行われなかった場合、買主は契約不適合責任を主張することができます。
買主は修理を要求したり、契約を解除したり、損害賠償を請求することが可能です。
ただし、契約不適合責任は任意の規定であり、中古住宅など個人間での売買の場合は、契約不適合責任の期間を短くしたり、範囲を限定したり、または「契約不適合責任は一切負わない」とする特約を付けることもできます。
また、契約不適合責任を主張できる期間は、個人間の売買であれば引き渡しから3ヶ月以内が一般的であり、その期限が過ぎると、契約不適合があっても修理などの請求を行うことができなくなります。
どの範囲まで契約不適合責任が適用されるか、通知期限はいつかについては、契約書をしっかり確認することが重要です。
まとめ
物件の引き渡しにはどのくらいの時間がかかりますか？一般的に、空室の場合は約2ヶ月程度かかります。
一方、居住中の場合は物件の状況によりますが、約3ヶ月程度が目安となります。
もし特別な希望や事情がある場合は、できるだけ早めに相手側と相談しておくことをおすすめします。
引越し日は引き渡し日と同じ日にできますか？引越しの予定日を引き渡し日と同じ日にするのは避けるべきです。
なぜなら、何らかの理由で売主が物件を引き渡せない場合があるためです。
それに対処するためには、引越しの日程を余裕を持って設定することが重要です。
引き渡し後に不具合があった場合、相手側に請求できますか？売買契約書で売主が引き渡し前に修理することを約束していたにもかかわらず、その修理が適切に行われていなかった場合、契約不履行責任の範囲内であれば、引き渡し後でも売主に請求が可能です。
不具合箇所については、写真や動画などで記録を残しておくこともおすすめです。
これにより、請求時には証拠として利用できます。
