地番と番地の違いについて詳しく説明します
地番
地番は、土地の登記管理に使用される番号であり、所有者や地目、土地の面積や形状などを特定するために利用されます。
土地の所有者や詳細な情報を調べる際に、地番が必要となります。
一方、番地は建物の住所表示に使用されます。
例えば、「千代田区一丁目３番地」といった表記が一般的です。
番地
番地は、建物の位置をわかりやすく示すためや、郵便物の配達を円滑に行うために使用されます。
特に市街地が複雑化すると、住所を特定することが難しくなってきたため、昭和37年に「住居表示に関する法律」が制定され、番地表記が導入されました。
以前は、住所表示には「字名」と「地番」の組み合わせが一般的でしたが、町の境界や土地の並び順が不明確だったり、一つの地番に複数の住居があったりと、混乱が生じていました。
法律の制定により、町名＋字名＋街区符号＋住居番号、または道路の名称＋住居番号といった形式で住所が表示されるようになりました。
このように、地番と番地は異なる意味を持っています。
地番は土地の登記管理に用いられる番号であり、所有者や詳細情報を特定するために利用されます。
一方、番地は建物の住所表示に使用され、街をわかりやすく示すためや郵便物の配達を円滑にするために導入されました。
土地の分筆と合筆について
土地の所有権が相続やその他の理由で複数の人に分かれた場合、「分筆」という手続きが行われます。
一方、複数の土地を一つの土地にまとめる場合には「合筆」という手続きが行われます。
分筆すると、新たな地番が付けられますが、元の地番に枝番が追加されます。
例えば、「千代田一丁目３番」の土地が2つに分割される場合、「千代田区一丁目３番１」と「千代田区一丁目３番２」という新たな地番が決められます。
一方、合筆すると、元の地番のままであり、「千代田区一丁目３番２」と「千代田区一丁目４番」が合わさって「千代田区一丁目３番２」という地番になります。
ただし、互いに接していない土地や地目や地番区域が異なる土地どうしは、合筆登記することはできません。
区分所有マンションにおける地番
多くの分譲マンションでは、土地は個々の所有者に分割されないため、マンション全体が１つの地番を共有します。
個々の部屋の所有者は独自の地番を持ちませんが、建物の専有部分と共用部分の所有権、および土地の敷地権を一体的に所有します。
個々の部屋は家屋番号で識別されます。
区画整理事業が実施された場合の地番
土地区画整理法に基づく土地区画整理事業では、複雑な街並み区画や曲がりくねった道路を整備し、新たな市街地を形成します。
このような事業が行われた場合、整理された土地には新しい地番が付けられます。
これにより、街の見取り図や住所表記が整理され、市民や関係機関が地番を利用して手続きを行うことが可能になります。
土地の所有者や地目の調べ方
土地の所有者や地目を知りたい場合、まずは土地の位置を住宅地図で確認しましょう。
住宅地図は、地図上に住宅が描かれ、表札に書かれた居住者の氏名が掲載されている地図です。
まず最初に、調べたい土地の位置を住宅地図で確認します。
土地の位置がわかっていれば、その周辺の所有者や地目を調べることができます。
住宅地図には、土地の所有者の氏名や住所、また地目や土地の面積などが記載されています。
土地の位置がわかっていれば、住宅地図を使って周辺の土地所有者の情報を調べることができます。
その土地を所有している人の名前や連絡先、またその土地の地目（住宅地や商業地など）や面積などが載っています。
また、土地の所有者や地目だけでなく、その土地の利用状況や関連する法的な情報も住宅地図から得ることができます。
例えば、土地が公共施設や住宅地、農地などとして利用されているかどうか、あるいは土地の利用に制限があるかどうかなど、重要な情報を知ることができます。
住宅地図は、市役所や地方自治体の窓口で入手することができます。
また、インターネット上でも閲覧できる場合もあります。
土地の所有者や地目の調査には、住宅地図を上手に活用しましょう。
地番を調査する方法
地番を調査する方法はいくつかありますが、一般的な方法の一つは、登記所に直接足を運んで現場調査を行い、住宅地図を編集することです。
登記所には、法務局や地方法務局、地方法務局の支局や出張所があり、全国に500カ所近く存在しています。
各登記所は、ある特定の地域の不動産の所在地を管轄しており、その範囲内で地番の確認が可能です。
具体的な手順は、まず住宅地図を使用して位置を確認し、次に登記所で備え付けてある「ブルーマップ」と持参した住宅地図のコピーを照合します。
ブルーマップとは、住居表示地番対象住宅地図とも呼ばれる地図で、公図に住居表示を重ね合わせたものです。
住居表示は黒字で表記され、公図と地番は青字で表記されています。
住所からおおよその地番を調べることができますが、購入するには高価であり、定期的に更新する必要があります。
最近ではインターネットを通じて検索や閲覧が可能なサービスもあります。
また、住所表示の番地がわかっている場合は、電話で管轄している登記所に問い合わせることもできます。
ただし、この場合は地図を見て判断されるため、おおむねの地番しか提供されません。
土地の所有者の情報などは確認できません。
さらに、公図と持参した住宅地図のコピーを比較することで、道路との位置関係や土地の形状、大きさから知りたい土地の地番を探すことができます。
公図は法務局（登記所）に備え付けられており、土地の位置や形状を確定するための法的な図面です。
公図を閲覧するためには、登記所で申請する必要があります。
申請すれば、見当をつけた地番の公図を閲覧することができるだけでなく、証明書を発行してもらうことも可能です。
公図には「14条地図」と「14条地図に準ずる図面」の2種類があります。
これらは国の地籍調査に基づいて作成される図面で、土地の位置や形状を正確に記載しています。
公図を利用することで、地番の確定や土地に関する詳細な情報を得ることができます。
公図とは
公図とは、広義には2種類の図面の総称として使われる言葉です。
狭義には、不動産登記法14条に基づき作成される「14条地図」という図面を指します。
また、一般的には14条地図に準ずる図面も含まれます。
この記事では、公図を２種類の図面の総称として説明しています。
14条地図とは
不動産登記法14条に基づく「14条地図」とは、国の事業として行われる地籍調査の結果、立会いや測量を経て作成される正確な地図です。
正式名称は不動産登記法14条1項地図といいます。
この地図は方位や形状、縮尺などが正確に表現され、土地の区画と地番が復元できるよう高精度で作成されます。
地籍調査は、市区町村などが主体になり、土地の所有者の立ち会いのもとで1筆ずつ境界を確定しながら測量を行います。
ただし、現在の進捗率は全国的に見ても約50%程度で進んでおり、まだまだ未完の状態です。
14条地図に準ずる図面とは
14条地図に準ずる図面は、測量技術が未発達だった明治時代の地租改正時に作成された地図を基にしています。
この図面は、字単位で作成されており、「字限図」とも呼ばれることもあります。
ただし、14条地図に比べると現状に合わない部分が多く、正確性に欠けるとされています。
また、「里道」と呼ばれる通り道や「水路」なども表示されており、里道は赤く、水路は青く塗られることも多いため、赤道や青道とも呼ばれることがあります。
地番検索サービス
地番検索サービスとは、一般財団法人民事法務協会が提供している「登記情報提供サービス」の一環として利用できる、インターネット上で地番を調べることができるサービスです。
このサービスを利用することで、公図などの不動産の登記情報を閲覧や印刷することができますが、登記情報には公式な証明が含まれていないことに留意が必要です。
平日の午前8時30分から午後9時まで利用することが可能です。
地番検索サービスの詳細
地番検索サービスは、不動産の登記情報を取得する前に、インターネット上で地番の検索用の住宅地図を利用して、住宅表示からおおよその地番を探すことができるサービスです。
このサービスは、登記情報提供サービスの一環として提供されており、インターネットが利用できる環境があれば無料で利用することができます。
ただし、地番検索用の住宅地図は、個人の名前が表示されていないため、市販の住宅地図と比べると使いやすさが劣るかもしれません。
地番検索サービスは、登記情報提供サービスのメニューの中の「不動産請求」の「請求事項入力」画面に表示されている「地番検索サービス」を選択することで利用できます。
利用可能な地域や登録手続きなど、詳しい利用方法は、画面上から確認できます。
閲覧できる登記情報
登記情報提供サービスを通じて閲覧できるのは、電子化された登記情報です。
請求した時点での登記情報をリアルタイムに閲覧や保存することができます。
所有者や登記内容が変更されている場合でも、最新の情報を確認できます。
閲覧できる登記情報としては、不動産登記の「全部事項」「閉鎖登記簿」「所有者事項」「所有者の氏名・住所・持分」「14条地図」または「14条地図に準ずる図面」があります。
公図の閲覧や印刷についての情報
公図を閲覧したり印刷したりするためには、他にも土地所在図や地積測量図、地役権図面、建物図面、各階平面図といった図面情報が利用できます。
公図は法務局のウェブサイトを通じてオンラインで請求することができます。
公図のオンライン請求についての情報
公図や登記情報を入手するためには、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用することができます。
このシステムは平日の午前8時30分から午後9時まで利用可能です。
ただし、窓口での申請に比べると、対象となる書類が限定される場合があります。
公図の受取方法は、登記所または郵送で選ぶことができます。
窓口での申請よりも少し安く入手することができます。
公図の料金は、窓口での受取とオンライン請求での郵送受取ともに1通450円であり、オンライン請求での窓口受取の場合は1通430円です。
地番の活用と登記情報の入手方法
地番を知っていれば、さまざまな活用が可能です。
地番を使って土地や建物の登記情報を入手することができます。
土地を売却する際には、隣地との境界を確定する必要があります。
相続した土地を売却する場合でも、近隣の土地の所有者がわからないことがあります。
このような場合、公図に掲載されている対象地を確認すると、隣接地の地番や国有地の存在などが分かります。
隣接地の地番を知ることで、土地の登記情報や所有者、地目、広さなどを知ることができます。
また、地番を知ることで、気に入った土地の価格相場や公示地価、路線価、近隣の土地の不動産取引価格や販売価格を調べることも可能です。
例えば、「売地」という看板が立っており、気になった場合は、地番を手に入れることで所有者などの詳細を知ることができます。
不動産の登記情報を取得する方法と内容
不動産の登記情報を調べる方法として、まずは登記所の窓口で申請書に記入し、印紙を貼って提出するか、郵送で申請することができます。
また、オンライン請求や民事法務協会の登記情報提供サービスを利用すれば、登記所に行くことなく取得することもできます。
ただし、登記情報提供サービスでは公的な証明を得ることはできませんので、注意が必要です。
登記情報は不動産の登記の記録であり、土地や建物などの情報が表題部と権利部に分かれて記載されています。
表題部では、土地の所在地や地番、現況による地目、面積などが記載されています。
建物に関しては、所在地や地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されています。
この登記情報を取得することで、気になる建物の広さや形状などを知ることができます。
また、所有者情報だけでなく、建ぺい率や容積率といった建築条件も確認することができます。
建物を建てる際には、建築基準法に基づく制約を受けるため、事前に建築条件を調べる必要があります。
地番を知ることで市町村役場や建設事務所などで建築条件を調べることができます。
建築条件を把握することで、建物のプラン立案がしやすくなります。
また、地番を知ることで相続した土地の建築条件も調べることができます。
相続した土地で建物を建てる場合には、その土地の建築条件を確認する必要があります。
不動産の登記情報は公開情報であり、登記所の窓口で取得できるものです。
登記所で申請書を提出すれば、登記情報を入手することができます。
オンライン請求や登記情報提供サービスを利用すれば、登記所へ行くことなく取得することができますが、公的な証明がないことには留意する必要があります。
登記の表示に関する情報を含む表題部
登記の表示に関する情報が記載されている部分を表題部といいます。
例えば、区分建物の場合は、建物の敷地権に関する情報も表題部に記載されることがあります。
また、敷地権の権利関係は、区分建物の甲区や乙区に記載されます。
甲区に記載される権利部について
権利部（甲区）には所有者に関する情報が記載されています。
具体的には、所有者の氏名や所有者になった日付、所有者となった経緯（例：売買や相続など）などが記載されます。
また、所有権の取得や所有権の移転登記、所有権に関する仮登記、差押えなども記載されます。
乙区に記載される権利部について
権利部（乙区）には所有権以外の権利に関する情報が記載されます。
抵当権や地上権、地役権などが代表的な所有権以外の権利です。
登記情報の種類
主な登記情報には、公図や所有者の記載された「登記事項証明書」、要約版の「登記事項要約書」、土地の面積や形状が記載された「地積測量図」、建物の面積や形、配置などが示される「建物図面・各階平面図」などがあります。
土地と建物の登記記録について
不動産の登記記録は通常、土地と建物が別々に記録されます。
土地の登記記録には、土地の所有者や所在地、地目、面積などが記録されます。
建物の登記記録には、建物の所有者や所在地、種類、構造、床面積などが記録されます。
登記事項証明書は、登記情報のうち、どの部分に焦点を当てるかで区分されています。
登記事項証明書の種類と使い方
登記事項証明書は、登記記録を証明する資料で、以下の3つの種類があります。
①「全部事項証明書」: 登記情報に記録された全ての事項を証明するものです。
②「現在事項証明書」: 登記記録に記録されている現に効力を有する事項のみを対象にし、それに関する証明書です。
③「一部事項証明書」: 権利部の特定の区に記録されている事項の一部を対象にするもので、該当する区や番号が指定されます。
また、登記情報が閉鎖された場合、つまり土地が合筆されたり建物が滅失したりした場合には、「閉鎖事項証明書」が存在します。
登記事項要約書
登記事項要約書は、主に現在有効な事項に関する記述が含まれています。
認証文や作成年月日などは含まれず、以下の内容が記載されます。
① 不動産の表示に関する事項：所在地、地番、地目、地積、家屋番号、床面積など ② 現在の所有者に関する事項：住所、氏名、申請書受付日など ③ 所有権以外の権利に関する主な事項：抵当権や差押えなどの情報が含まれます。
地積測量図
地積測量図は、土地の測量結果を明示するものです。
一筆ごとに、通常は250分の1の縮尺で作成されます。
地積測量図には、土地の面積（地積）だけでなく、境界標の位置や種類、境界点間の距離なども示されます。
ただし、地積測量図が作成されていない場合もあります。
地積測量図は、土地の分筆登記や地積の更生登記、未登記の土地の新たな登記などの手続き時に作成され、登記の記録として保管されます。
このため、当該手続きが行われていない場合には、登記情報として地積測量図を入手することはできません。
まとめ
土地の相続による売却や購入検討の際には、境界確定や所有者情報、土地の広さなどを知ることが重要です。
地番を確認すれば、所有者や登記情報、周辺土地の価格相場などを調べることができます。
