道路には大きく分けて、「私道」と「公道」の2つの種類があります。
私道は、一般の人が通行するためではなく、特定の家や土地に行くために利用される道路です。
この私道は、土地所有者が管理・管理費用を負担していることが一般的です。
一方、公道は一般の人が通行するために整備された道路であり、道路法に基づいて一般的な交通利用が認められています。
私道は再建築ができない場合があります。
これは、その私道が道路法上の基準を満たしていない場合や、特定の条件や規制によって再建築が許可されていない場合に起こります。
このような場合、土地所有者は土地の活用が制限され、再建築を行うことが難しくなります。
不動産の前の道路が私道である場合、その土地の価値や利用方法が影響を受ける可能性があります。
私道であることを知らずに物件を購入した場合、将来的に再建築が難しくなる可能性があるため、土地の活用計画や投資計画を立てる際には、周辺の道路状況を把握することが重要です。
私道の再建築不可や私道の対処法について理解することで、不動産取引や土地利用計画において不測の事態を回避することができます。
そのため、土地や建物を取得・管理する際には、周辺環境や道路事情についての情報をしっかりと調査し、専門家のアドバイスを受けることが大切です。
公道と私道の違いとは
一般的に言われている道路とは公道が多いのですが、中には私道も含まれています。
ここでは行動と私道の違いを解説していきます。
公道とは
公道とは、国や地方自治体が所有し管理している道路のことを指します。
これらの道路は、一般市民が利用できるように整備されており、誰でも自由に通行することができます。
ただし、公道を利用する際には道路交通法という法律が適用されるため、車やバイクなどの乗り物を運転する場合には、運転免許証を持っていることが必須となります。
私道とは
私道とは、個人や組織が所有し、国や地方自治体による管理が行われていない道路のことを指します。
私道では、一般的に運転免許を持っていなくても車両を運転することが可能であり、自動車教習所の施設がその例として挙げられます。
ただし、私道上での通行には所有者の許可が必要であり、所有者が通行を制限することができます。
たとえば、「関係者以外通行禁止」といった看板が設置されているのも、このためです。
私道には固定資産税が課税される
私道の所有者は、その土地に関する固定資産税を支払う義務を負います。
特定の土地に関連付けられた私道がある場合、通常、その土地の所有者が私道にかかる税金を負担します。
たとえば、単一の土地所有者が全ての私道を所有している場合や、自分の敷地を私道として使用している場合、その所有者が固定資産税を支払います。
一方、私道を複数の所有者が共有している場合や、土地が分割された場合、個々の所有者はそれぞれの持分に応じた税金を支払うことになります。
ただし、一部の自治体では、私道が公式の位置指定道路として扱われ、特定の基準を満たしている場合、固定資産税が課されないこともあります。
ただし、このような規定は自治体によって異なるため、具体的な情報や詳細は各自治体に問い合わせる必要があります。
私道負担
不動産の取引において、「私道負担」という言葉が使われることがあります。
これは、ある不動産が私道に面している場合に、その私道の維持や管理に関わる責任を持つという意味です。
具体的には、法律上、不動産は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務があります。
しかし、この義務を満たすために私道を造成することが許可されており、その場合でも私道負担が発生します。
公道でも私道でも建築基準法上の「道路」認定があれば(再)建築可能
公道と私道の違いを理解する際に、重要なのは法律上どちらが「道路」と規定されているかです。
これによって建物の再建設が許可されるかどうかが決まります。
道路の定義
建築基準法において「道路」とは、以下のように定義されています。
まず、法42条1項1号によると、道路は道路法に基づく国道、都道、区道などの公道を指します。
次に、法42条1項2号によると、都市計画法や土地区画整理法に基づいて認可を受けて造られた開発道路を含みます。
また、法42条1項3号は、1950年以前か都市計画区域指定時以前に存在し、幅員が4メートル以上の既存道路を指し、法42条1項4号は新設や変更が予定されている計画道路を示します。
また、法42条1項5号は私人が建設し、特定行政機関が位置を指定した私道が含まれます。
法42条2項の道路は、幅員が4メートル未満かつ一定の条件を満たす道路で、1950年以前か都市計画区域指定時以前に存在します。
さらに、法43条1項では、例外規定として42条に該当しないが以前に43条1項の適用を受けた道路も含まれます。
これらの法律上の定義に該当する道路であれば、公道であっても私道であっても、再建築が可能です。
特に私道の場合、特定の行政機関が位置を指定した「位置指定道路」として認められると、再建築計画に大きな影響を与えることがあることに留意しておくべきです。
位置指定道路と認められるための要件
私道が位置指定道路として認められるためには、いくつかの条件がありますので、それを詳しく説明いたします。
まず、①: 道路の幅が4メートル以上である必要があります。
②: 道路の両端が他の道路につながっていることが求められます。
また、③: 道路が接続する他の道路と交わる部分には、隅切りが必要です。
隅切りとは、角地の土地の角を道路状に整備することを指し、接道部分には2メートル以上の隅切りが必要です。
さらに、④: ぬかるみを防止するための対策が必要であり、⑤: 縦断勾配が12％以下であること、⑥: 道路に排水設備が整備されていることも条件となります。
袋路状道路の場合でも、位置指定道路として承認される可能性があります。
袋路状道路の場合の条件を以下に示します。
– 道路の延長が35メートル以下であること
– 道路の延長が35メートルを超える場合は、車両が転回できるスペースが必要であること
– 道路の幅員が6メートル以上であること
– 接道する道路と交わる部分に隅切りが整備されていることが条件となります。
位置指定道路にも関わらず再建築不可になるケース
上記の条件を満たすと、関係者の承諾を得て申請手続きをした結果、特定の地点に設置された道路が位置指定道路として認められる可能性があります。
しかしながら、位置指定道路として認められているにもかかわらず、再建築が制限される場合があります。
その理由を以下で詳しく説明します。
昔と今で道路位置が異なる場合
古くから存在する地点に指定されている道路の場合、昔の図面と実際の道路位置が異なることがあります。
このような場合、再建設作業においてトラブルが生じる可能性があります。
幅員が4m以下の不完全な位置指定道路
通常、位置指定道路として承認されるには、幅が4m以上必要です。
ただし、歴史的な市街地などには、4m未満の幅しかない道路も存在します。
このような道路が位置指定道路として承認されていても、建築基準法に基づく再建築基準を満たさない場合があります。
まとめ
私道での再建築が難しい場合や、位置指定道路の所有者からの同意が得られない場合など、建て替えに関する問題に直面した際は、専門家に相談することをおすすめします。
私道に面する不動産の再建築には、権利関係や法的な規制など様々な問題が絡んできます。
そのため、一人で問題を解決しようとせずに専門家に依頼することで、スムーズに対処できる可能性が高くなります。
再建築に関する相談から実際に建築するまでには時間がかかることがありますので、余裕を持って早めに専門家に依頼することが賢明です。
